Investissement Locatif Rennes

Investissement locatif à Rennes en 2025 : un choix stratégique et rentable

Rennes, la capitale dynamique de la Bretagne, se positionne en 2025 comme l’une des villes françaises les plus attractives pour l’investissement locatif. Avec une croissance démographique soutenue, une importante population étudiante et un marché locatif tendu, investir à Rennes offre de belles perspectives de rentabilité tout en constituant un patrimoine durable. Dans cet article, nous analysons pourquoi et comment réaliser un investissement locatif à Rennes en 2025, en nous appuyant sur des données actualisées. Nous examinerons les atouts de la ville, les tendances du marché immobilier local, les quartiers à fort potentiel, les types de biens recommandés ainsi que les dispositifs fiscaux pertinents pour maximiser votre investissement.

Les atouts de Rennes pour l’investissement locatif en 2025

Dynamisme démographique et économique

En 2025, Rennes confirme son statut de métropole en pleine expansion, tant sur le plan démographique qu’économique. La ville compte près de 227 830 habitants (ville) et approche 474 000 habitants à l’échelle de la métropole, affichant une croissance de +5,3 % depuis 2019. Cette vitalité démographique est alimentée par un solde migratoire positif et une population très jeune (23 % des Rennais ont moins de 25 ans). Chaque année, plus de 73 000 étudiants choisissent Rennes pour leurs études, consolidant son rang de deuxième meilleure ville étudiante de France en 2024. L’afflux régulier d’étudiants et de jeunes actifs soutient fortement la demande locative de petits logements.

Sur le plan économique, Rennes bénéficie d’un tissu d’emplois solide et diversifié. Le taux de chômage y demeure inférieur à la moyenne nationale grâce à un bassin de près de 300 000 emplois, notamment dans les services, le numérique, la cybersécurité et la recherche La création d’emplois et la présence de 30 000 entreprises de toutes tailles stimulent l’attractivité de la ville. Située à seulement 1h30 de Paris en TGV et bien reliée au reste de l’Ouest (1h de Nantes), Rennes profite d’une excellente accessibilité. L’extension de son réseau de métro (ligne B ouverte en 2022) et ses infrastructures modernes en font une métropole bien desservie, un critère apprécié des locataires comme des investisseurs. L’ensemble de ces facteurs – dynamisme économique, population étudiante nombreuse, qualité de vie et transports – confère à Rennes un marché locatif particulièrement attractif et résilient

Une demande locative très forte et un marché tendu

Rennes présente en 2025 l’un des marchés locatifs les plus tendus de France. Plus de 63 % des habitants sont locataires (chiffre 2020), ce qui fait de Rennes l’une des villes comptant le plus de locataires dans le pays. La demande de logements à louer y est en constante augmentation, en témoigne la hausse des loyers de +26 % en cinq ans seulement. Conséquence directe de cette tension : le taux de vacance locative y est extrêmement faible, l’un des plus bas de France Concrètement, les biens trouvent preneur très rapidement, assurant aux propriétaires bailleurs des revenus locatifs sécurisés et continus. Cette pression locative s’observe particulièrement sur les petites surfaces (studios, T1), prisées par les étudiants et jeunes actifs, qui se louent souvent à plus de 19 €/m²

Autre atout pour les investisseurs : Rennes n’applique pas d’encadrement des loyers. La ville ne faisant pas partie des zones tendues soumises à ce dispositif, les propriétaires restent libres de fixer des loyers au prix du marché local sans contrainte légale stricte. Cette liberté permet d’ajuster les loyers en fonction du quartier, de l’état ou des prestations du logement, optimisant ainsi la rentabilité locative. À Rennes, un investissement bien géré peut donc conjuguer faible vacance, loyers dynamiques et bonne rentabilité, dans un cadre légal favorable aux bailleurs.

Le marché immobilier rennais en 2025 : prix, loyers et rentabilité

Malgré son fort attrait, le marché immobilier de Rennes reste relativement accessible comparé à d’autres grandes métropoles françaises. En 2025, le prix moyen au mètre carré pour un appartement à Rennes s’établit autour de 3 700 à 3 800 € (dans l’ancien), un niveau modéré au regard de villes comme Lyon ou Bordeaux. Ce prix moyen cache toutefois de fortes disparités selon les quartiers : on peut trouver des appartements autour de 2 500 €/m² dans les secteurs les moins chers, tandis que les quartiers les plus prisés (centre-ville, Thabor) dépassent 5 000 €/m² et atteignent même 6 800 €/m² pour du neuf haut de gamme. Du côté des maisons, le tarif moyen oscille autour de 5 200 €/m², avec des pointes jusqu’à 8 500 €/m² dans les emplacements d’exception

En parallèle, les loyers rennais continuent de progresser. Le loyer moyen s’établit autour de 14 € par m² en 2025, avec des écarts notables selon les zones : environ 11 €/m² dans les quartiers périphériques les plus abordables, contre 20 à 25 €/m² dans l’hypercentre et les secteurs très cotés. Par exemple, un studio meublé bien placé (20 m²) peut aisément se louer 400 à 500 € par mois, tandis qu’un T2 de 40 m² se louera aux alentours de 600 à 800 € mensuels selon le quartier et l’état du bien. Cette vigueur des loyers, combinée à des prix d’achat encore contenus, se traduit par des rentabilités locatives attractives. En moyenne, on peut viser un rendement brut autour de 4 à 5 % dans de nombreux quartiers rennais. Les investissements les plus optimisés (colocation sur plusieurs chambres, immeubles de rapport) permettent même d’atteindre ou de dépasser 6 à 7 % de rendement, ce qui place Rennes parmi les villes les plus rentables de France pour l’immobilier locatif.

Il convient cependant de rappeler que la rentabilité nette peut être amoindrie par les charges (copropriété, taxe foncière, gestion) et d’éventuels travaux. Néanmoins, grâce à la tension locative locale, les risques de vacance et d’impayés sont minimisés. Globalement, le marché rennais en 2025 offre un équilibre idéal entre rendement et sécurité, avec une plus-value potentielle à moyen terme compte tenu de la croissance continue de la ville. Les investisseurs bénéficient ainsi d’un contexte favorable pour rentabiliser leur bien tout en capitalisant sur la valorisation future du patrimoine immobilier rennais.

Tableau : Loyers moyens et extrêmes à Rennes en 2025 (source : MeilleursAgents)

Lecture : En moyenne, un appartement à Rennes se loue environ 15 € par m² hors charges, avec des variations importantes selon la localisation et la qualité du bien (entre ~11 € et ~26 €). Les maisons individuelles, souvent plus spacieuses, peuvent afficher un loyer légèrement supérieur par m² en centre-ville, bien que leur loyer total soit plus élevé du fait de la surface. Ces niveaux de loyers, libres de toute contrainte d’encadrement, permettent d’envisager de bonnes rentabilités brutes, notamment sur les petites surfaces très demandées.

Où investir ? Les quartiers à fort potentiel de Rennes en 2025

Le choix du quartier est déterminant pour réussir son investissement locatif à Rennes. La ville offre un éventail de quartiers aux profils variés, allant des secteurs historiques prisés aux zones en plein renouvellement urbain, en passant par les environs des campus universitaires. Voici une sélection de quartiers rennais offrant un fort potentiel en 2025 :

• • Centre-ville & Thabor – Saint-Hélier : Coeur historique et poumon haut de gamme de Rennes, le centre-ville (incluant le quartier Thabor – Saint-Hélier) combine emplacement premium et demande locative solide. Les prix y sont les plus élevés de la métropole (souvent 5 500 à 7 000 €/m² dans le neuf, reflet d’une qualité de vie recherchée. Malgré ce coût d’entrée important, investir dans l’hypercentre reste un choix sûr : la vacance locative y est quasi nulle et la valorisation patrimoniale à long terme très favorable. Des appartements de caractère ou récents attireront aussi bien des étudiants aisés que des jeunes actifs ou des cadres en mission, assurant un remplissage constant. Ce quartier offre en outre de belles perspectives de plus-value grâce aux projets de rénovation urbaine et à son attractivité qui ne se dément pas.

• • Beaulieu (est) : Situé à proximité directe du principal campus universitaire, le quartier Beaulieu est une valeur sûre pour cibler la location étudiante. Il concentre à lui seul environ 35 % de la population estudiantine rennaise grâce à l’Université Rennes 1, INSA, etc. Les opérations immobilières neuves y sont fréquentes (prix moyen neuf ~6 060 €/m² en 2025) et trouvent preneur auprès des investisseurs en raison d’une demande continue. Un studio ou T1 à Beaulieu se loue en moyenne autour de 14 €/m², permettant une rentabilité brute très correcte de l’ordre de 3 à 5 % selon le bien. L’arrivée récente de la ligne B du métro place désormais ce quartier étudiant à moins de 10 minutes du centre-ville, augmentant encore son attrait. Investir à Beaulieu, c’est miser sur un secteur dynamique où les locations partent vite, assurant un revenu immédiat.

• • Villejean – Beauregard (nord-ouest) : Ce vaste quartier au nord-ouest, accolé à l’université Rennes 2 et au CHU, fait l’objet d’une ambitieuse requalification urbaine. Longtemps composé de grands ensembles des années 60-70, Villejean-Beauregard voit aujourd’hui la construction de nouveaux logements, d’équipements publics (écoles, maison de quartier, etc.) et l’amélioration de son cadre de vie. Bien desservi par le métro (ligne A) qui relie le centre en 8 minutes, il reste relativement abordable pour investir (environ 3 000-4 000 €/m² dans l’ancien). La proximité de la fac Rennes 2 et des instituts de santé en fait un pôle étudiant et jeune actif important. Studios, T2 et colocations y trouvent facilement preneur, avec des rendements bruts stables autour de 5 %. À terme, la montée en gamme progressive du quartier laisse espérer une belle valorisation des biens acquis aujourd’hui.

• • Sud-Gare (Sainte-Thérèse, La Madeleine) : Boosté par le projet EuroRennes autour de la gare TGV, le quartier Sud-Gare est en pleine transformation. D’ici quelques années, ce secteur en mutation accueillera 3 000 habitants supplémentaires et environ 7 000 emplois nouveaux, grâce à la construction de bureaux, commerces et logements neufs autour de la gare. Déjà bien connecté (2 stations de métro existantes, gare à 1h25 de Paris), Sud-Gare attire à la fois les actifs (proximité du centre d’affaires) et les familles (présence de maisons et d’écoles). L’investissement locatif y est prometteur, avec des sous-quartiers recherchés comme Sainte-Thérèse. Les prix y restent plus accessibles que dans l’hypercentre (autour de 5 000-5 500 €/m² pour du neuf) et les loyers élevés permettent des rentabilités confortables. La cohabitation de résidences modernes et de pavillons confère au secteur une attractivité durable. Miser sur Sud-Gare en 2025, c’est profiter dès aujourd’hui d’une dynamique de quartier qui va encore se renforcer dans les années à venir.

• • La Courrouze & Baud-Chardonnet : Ces deux nouveaux quartiers en plein essor illustrent le potentiel de valorisation de l’immobilier rennais. La Courrouze (sud-ouest) et Baud-Chardonnet (est, en bord de Vilaine) sont d’anciennes friches industrielles transformées en éco-quartiers modernes. On y trouve de nombreux programmes neufs à des prix encore abordables (aux alentours de 4 500-5 500 €/m²), bien en dessous des tarifs du centre-ville. Pour les investisseurs, ces zones offrent une opportunité de plus-value à moyen/long terme : la qualité des aménagements, l’extension du métro vers ces quartiers et l’afflux de nouveaux habitants laissent présager une demande croissante. Déjà, les jeunes actifs et familles commencent à s’y installer, attirés par des logements récents et énergétiquement performants. La rentabilité locative y est bonne aujourd’hui et le potentiel de hausse des loyers et des prix à l’avenir est réel.

• • Quartiers résidentiels abordables (Maurepas, Le Blosne, Cleunay…) : En dehors des secteurs centraux et étudiants, Rennes compte des quartiers résidentiels plus abordables qui intéressent également les investisseurs. Par exemple, Maurepas (nord-est) ou Le Blosne (sud-est) proposent des prix au m² relativement bas (autour de 2 500-3 000 €/m² dans l’ancien) tout en faisant l’objet de rénovations urbaines importantes. Ce sont des quartiers populaires en renouvellement, où l’on peut cibler soit une clientèle de classes moyennes locales, soit faire de la colocation dans de grands appartements. Les rendements y sont potentiellement élevés du fait du faible coût d’achat, même si la revalorisation pourra prendre plus de temps qu’en hyper-centre. Autre exemple, Cleunay (ouest, proche futur métro) ou Nord Saint-Martin (en pleine mutation) commencent à attirer l’attention pour leur rapport qualité-prix. Investir dans ces zones en 2025 peut constituer un pari gagnant sur le long terme, en misant sur l’évolution positive du quartier et une rentabilité locative attractive dès l’achat.

Quel type de bien privilégier pour un investissement rentable ?

Au-delà du choix du secteur géographique, la typologie de logement est un autre facteur clé de succès d’un investissement locatif à Rennes. La ville ayant une population très jeune et mobile, certains types de biens se révèlent plus demandés et plus rentables que d’autres. De manière générale, les appartements de petite et moyenne taille offrent le meilleur compromis entre budget raisonnable, forte demande locative et rendement élevé. Voici les formats de biens particulièrement recommandés à Rennes en 2025 :

• • Studios et T1 meublés : Ce sont les produits phares pour cibler la demande étudiante et jeunes actifs débutants. Avec plus de 70 000 étudiants dans la métropole, les studios trouvent preneur très facilement près des campus (Beaulieu, Villejean) ou en centre-ville. Un studio de 20-25 m² meublé peut se louer 450 à 600 € par mois selon l’emplacement, garantissant une rentabilité brute souvent autour de 4 à 5 %. Malgré un prix au m² élevé (souvent > 5 000 €/m² dans le neuf), le faible montant d’acquisition et la vacance quasi nulle en font un choix sécuritaire et performant pour un premier investissement. Exemple : un studio proche du campus de Beaulieu (loyer ~500 €) offrira un rendement intéressant tout en bénéficiant de la forte rotation étudiante chaque année.

• • Appartements T2 et T3 : Ces logements d’une ou deux chambres représentent un compromis idéal entre la cible étudiante et familiale. Les T2/T3 attirent aussi bien les jeunes couples actifs que les colocataires ou les petites familles en ville. Leur surface (40-60 m²) offre plus de flexibilité d’usage : location classique à un ménage, colocation étudiante, etc. À Rennes, un T2 de 40-45 m² se loue en moyenne autour de 650-700 €, et un T3 de ~60 m² peut atteindre 850-900 € mensuels. En configuration colocation (par chambre), un 3 pièces bien optimisé rapporte environ 420-480 € par chambre, ce qui fait grimper le rendement global vers 5 à 6 % Les T2/T3 offrent en outre une meilleure liquidité à la revente, car prisés par les primo-accédants, ce qui sécurise la sortie de l’investissement le moment venu.

• • Grandes surfaces et maisons individuelles : Moins évidentes pour un premier achat locatif, les grandes surfaces (T4/T5) et les maisons peuvent néanmoins constituer une stratégie patrimoniale pertinente sur le long terme. Ce sont des biens recherchés par les familles ou les colocations haut de gamme. En périphérie rennaise (Bruz, Cesson-Sévigné, Saint-Grégoire), on trouve des maisons ou appartements familiaux à des prix au m² autour de 4 500-5 500 €, plus abordables qu’en centre, avec l’assurance d’une valorisation progressive. Le rendement locatif y est un peu plus modeste (souvent 3 à 4 % brut), mais compensé par une plus grande stabilité des locataires et une valorisation patrimoniale solide dans le temps. Par ailleurs, transformer une grande maison en colocation de 4 ou 5 chambres peut s’avérer très rentable à Rennes, en ciblant par exemple des jeunes actifs sur un grand appartement en centre-ville. Les immeubles de rapport (achat de plusieurs lots dans un même bâtiment) sont également prisés des investisseurs aguerris : ils permettent de mutualiser les charges et d’atteindre des rendements bruts >7 % dans certains cas. Ces stratégies demandent toutefois plus d’expérience en gestion.

En résumé, pour optimiser la rentabilité de votre investissement rennais en 2025, mieux vaut s’orienter vers des biens faciles à louer (petites surfaces, appartements bien placés) et adaptés à la demande locale (étudiant, jeune actif ou famille selon le quartier). N’oubliez pas qu’un logement loué meublé attirera une clientèle plus large et bénéficiera d’avantages fiscaux non négligeables, tout en pouvant être loué légèrement plus cher qu’un logement vide.

Dispositifs fiscaux et aides : optimiser son investissement en 2025

Investir à Rennes donne accès à plusieurs dispositifs fiscaux nationaux qui peuvent améliorer la rentabilité nette de votre projet en réduisant la pression fiscale. Voici les principaux leviers de défiscalisation et d’aide à l’investissement locatif à connaître en 2025, auxquels Rennes est éligible :

• • Loi Pinel / Pinel+ (zone B1) : Rennes étant située en zone Pinel éligible, l’achat d’un appartement neuf destiné à la location peut vous faire bénéficier d’une réduction d’impôt substantielle. En s’engageant à louer le bien sur 6, 9 ou 12 ans, l’investisseur obtient une réduction d’impôt équivalente à 12, 18 ou 21 % du prix du logement (plafonné), étalée sur la durée. En 2025, la version renforcée Pinel Plus permet d’économiser jusqu’à 63 000 € d’impôt (sur 12 ans) pour un logement répondant à certains critères de qualité, tandis que le dispositif Pinel “classique” offre jusqu’à 42 000 € de réduction. Ce coup de pouce fiscal, très populaire, vise à compenser le plafond de loyers imposé aux locataires en Pinel et à encourager la construction de logements neufs. À Rennes, investir en Pinel est particulièrement intéressant dans les quartiers en développement (La Courrouze, Baud-Chardonnet, etc.) où les prix du neuf restent modérés.

• • Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Il s’agit d’un régime fiscal avantageux pour les investisseurs louant un bien meublé. Le statut LMNP permet d’amortir le bien et le mobilier, ainsi que de déduire la plupart des charges (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété), ce qui aboutit souvent à annuler l’imposition sur les loyers perçus pendant de nombreuses années.. En d’autres termes, vos revenus locatifs en meublé peuvent être peu ou pas imposés tout en constituant un patrimoine. Ce régime est particulièrement adapté aux studios et appartements meublés prisés à Rennes par les étudiants et cadres en mobilité. Attention toutefois à respecter les plafonds de revenus LMNP pour conserver le statut, ainsi que les normes de décence du mobilier.

• • Logement Locatif Intermédiaire (LLI) : Ce dispositif moins connu s’ouvre aux particuliers et peut s’avérer très intéressant dans une ville comme Rennes. Il consiste à acheter un logement neuf pour le louer avec un loyer dit “intermédiaire” (inférieur au marché, pour des ménages modestes) en échange d’avantages fiscaux conséquents. Concrètement, l’investisseur en LLI bénéficie d’une TVA réduite à 10 % sur le prix d’achat du neuf (au lieu de 20 %) et d’une exonération de taxe foncière pouvant aller jusqu’à 20 ans. En contrepartie, il doit respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire, similaire au dispositif Pinel mais sans réduction d’impôt directe. À Rennes, où la demande est forte sur tous les segments de marché, le LLI permet d’investir à moindre coût fiscal tout en s’assurant un locataire fiable sur du long terme.

• • Autres dispositifs : Selon votre projet, d’autres mécanismes peuvent s’appliquer. Par exemple, investir dans l’ancien à rénover dans certaines communes périphériques peut donner droit au déficit foncier (déduction des travaux des revenus imposables) voire à la loi Denormandie si la commune est éligible. De même, l’investissement en résidence services (étudiante ou seniors) permet sous conditions de profiter du Censi-Bouvard (réduction d’impôt et récupération de TVA). Enfin, louer à un niveau de loyer inférieur au marché via le dispositif Loc’Avantages (ex Cosse) ouvre droit à un abattement fiscal de 15 à 65 % des loyers. Il est donc recommandé de se renseigner sur l’ensemble de ces options et de simuler la fiscalité de votre investissement afin de choisir le régime le plus avantageux.

Conclusion : Rennes, un choix d’investissement pérenne en 2025

En 2025, Rennes réunit tous les ingrédients d’un investissement locatif réussi : une demande locative soutenue, des rendements attractifs et un contexte économique porteur. La capitale bretonne, forte de sa croissance démographique, de son dynamisme universitaire et de ses projets urbains, offre aux investisseurs immobiliers un terrain d’action sécurisant et prometteur. Que ce soit dans les quartiers centraux prisés ou dans les zones émergentes en pleine mutation, les opportunités d’investissement locatif à Rennes ne manquent pas – à condition de bien choisir son emplacement et le type de bien en fonction de la cible de locataires visée.

Grâce à des prix immobiliers encore raisonnables et à des dispositifs fiscaux incitatifs, il est possible de constituer un patrimoine rentable à Rennes sans un budget exorbitant. La rentabilité moyenne autour de 5 % combinée à la perspective de plus-values futures place Rennes parmi les villes les plus judicieuses pour investir en 2025. Enfin, l’absence d’encadrement des loyers et la très faible vacance locative offrent une marge de manœuvre et une sécurité supplémentaires aux propriétaires bailleurs.

Ainsi, si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif, Rennes s’impose comme un choix stratégique cette année. N’hésitez pas à étudier de près les quartiers rennais, à vous faire accompagner par des experts locaux si besoin, et à profiter des dispositifs en vigueur pour optimiser votre projet. Avec sérieux et préparation, votre investissement locatif à Rennes en 2025 pourrait bien se révéler une décision aussi rentable que pérenne, dans l’une des villes les plus dynamiques de France.